一、我国产业园区运营模式概况

当前，我国产业园区运营的主流模式是政府直接介入经济活动，运用各种优惠政策来进行招商、运营，即通过行政资源换取经济资源的运作模式。大多以“管委会模式”进行运作，地方政府在园区设立管委会，行使经济管理与一定的行政职能，并代表政府全权负责产业园区的招商运营工作。

二、产业园区第三方运营的内涵

（一）产业园区第三方运营的含义

产业园区第三方运营是指产业园区全权委托给第三方，对园区开发、园区定位、产业选择、招商引资、基础设施建设等方面进行规划、管理、运营的产业园区运营模式。

（二）产业园区第三方运营的特点

1、专业性强。相较于政府，第三方运营机构对产业有深入理解与判断，拥有专业强大的招商团队和产业园区运作体系，在重大项目、科研机构和高层次人才项目的招引，产业园区运营中更具优势。

2、经验丰富。第三方运营机构依托多年的实操经验，能够迅速提升园区的营商环境与整体形象，使产业园区留得住人才、留得住项目。

3、成本相对较低。将产业园区运营委托给第三方运营商只需一次性支付一笔费用，由第三方运营商直接带成熟团队进驻，免去了产业园区自建团队和培养人才的时间精力成本。

三、产业园区第三方运营模式研究

（一）重资产运营模式

1、模式内涵

重资产运营模式主要是指产业地产开发商模式，开发者在获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。

2、优缺点

重资产运营的优点一是由于前期资本和技术投入大、门槛高，运营模式不易被效仿，易形成行业竞争优势，产生规模效应。二是具有多种盈利方式，首先是物业出售，即出售产业物业获取利润；其次是物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益；再次是提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。而重资产运营的缺点一是占用大量的资金，机会成本的耗费较大。二是以较大的资金投入，获得较少的利润回报，利润率较低。三是后续投入大，不断发生更新、维护的相关费用。

3、适用园区

城市产业综合体、产业新城、特色小镇、总部基地等。

4、代表运营商及案例

传统产业地产商持续发力全国产业布局，华夏幸福、联东U谷等拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力，但也面临着重资产化、运营模式等的问题。

（1）华夏幸福——固安产业新城

华夏幸福充分发挥产业平台的优势，在产业新城开发与运营中整合各方产业资源，对接地方政府，为政府提供产业规划、服务与资源导入方面的服务，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。华夏幸福产业园区业务包括产业新城和产业小镇，是华夏幸福的核心业务和竞争优势。

在固安产业新城的开发中，华夏幸福采用了PPP市场化运作，模式接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的合作开发协议，为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与政府的角色进行了对接，同时针对客户企业也有相应的产业发展服务，包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费后期获得的收益；二是园区招商引资返还收入；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。

（2）联东集团——U谷模式

联东U谷主要布局在京津冀、长三角和环渤海三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。联东集团关注实体企业需求，逐渐形成成熟的三大产品线——“总部综合体”“产业综合体”“科技综合体”。主要盈利模式是：物业租售（物业以独栋办公为主）+增值服务（设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务），其中以物业租售收益为主。

（二）轻资产运营模式

1、模式内涵

轻资产运营模式是指利用专业化、标准化的管理流程，以及各方面资源的整合能力、企业品牌、团队人才等，对产业园区的产业定位、规划设计、楼宇建设、配套方案、招商运营、物业管理及客户服务等方面提供运营服务，最终实现产业园区集聚发展和壮大。轻资产运营的核心目的是通过管理锁定资产运营权，实现资产保值增值；核心能力是聚焦产品的产业策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力；并基于此重塑匹配产业方向、专业运营服务的专业化运营和构建区别于店面型的中介、代理公司、代管产业的机构化发展模式。

2、优缺点

轻资产运营能够有效规避不确定性风险。相比重资产运营，随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应受到限制，仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区发展受限。而轻资产运营能够降低经营风险，解决园区在重资产拓展过程的问题，同时输出招商、服务、品牌、管理等无形资产，成本相对较低，利于风险把控。但轻资产运营存在盈利模式待突破的问题。受限于金融资本市场的不成熟、法律政策不完备；产业园区与企业大多以销售、租赁关系为主，仅依靠物业收入、租赁收入是难以长期发展。

3、适用园区

科技园

4、代表运营商及案例

（1）中发展——中关村软件园

中关村发展集团由产业开发商向产业运营商转型。构建起全周期、一站式、管家式的专业服务体系，轻资产、强服务、活机制，全面提升成果转化、创新孵化、空间服务、产业投资、金融服务、资本服务等平台功能，打造国际一流的创新生态集成服务商。“空间+服务+投资”的园区运营模式，通过空间支撑与服务保障，以产业投资推动园区精细化长效运营，园区业务进一步聚焦。搭建基础设施支撑平台、智能管控中心及多维度综合服务平台，构建涵盖空间服务、产业服务、政策服务、金融服务等内容的“基础服务+增值服务”的立体化园区服务体系。

中关村软件园在中关村管委会、中关村发展集团的领导和支持下，始终坚持“政府主导、市场化运作”的总体发展思路，积极探索以企业为主体，采用轻资产、强服务的运营模式推进中关村“走出去”战略，探索并形成了“中关村发展模式”。一是解决了每个园区产业专业化问题，如软件园、生命科学园、集成电路设计园等都已成为具有国际影响力的产业专业化园区。二是由于原来园区的资产并入中关村发展集团，中关村发展集团的资产规模显著增加，对金融资本的吸引力和吸收能力显著增强，在融资方面解决了单个园区企业无法解决的问题。通过中关村发展集团这个资源整合平台，对园区产业进行规划，形成特色产业园，实现空间载体开发建设、产业引进、金融服务多位一体的格局，这就是科技园区管理的中关村发展集团模式。

（2）启迪协信——科技园

启迪协信以立体三螺旋模型为基础，打造集群式创新体系，整合启迪科服、启迪之星、启迪金控、协信星光、天骄物业等资源，协同产业服务、创新服务、生活服务，构建全链条产业创新生态系统。开发建设科技园区并进行专业化运营管理，营造轻松便利的宜居宜业环境, 提供一站式创新创业配套服务；依托清华科技人才优势，为创新创业人才提供专业导师指导服务；发挥遍布各地的科技城网络优势，为创新企业和创业人才提供精准的产业链上下游商务对接服务；分享清华品牌信誉，集聚社会资本，提供丰富的创投资金与融资服务。通过科技园网络、科技人才网络、科技企业网络的搭建，产生聚集、聚合，达到聚焦、聚变效应。

（三）产业服务平台赋能模式

1、模式内涵

产业服务平台是指从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。产业服务平台是一种提供资源聚集、金融聚集、产业聚集的资源整合服务的模式。

2、优缺点

产业服务平台优点是运营成本较低，资源集中，辐射广，促进以产业链为纽带的协调发展。但缺点在于一是需要资源储备和积累，否则难以发挥作用；二是前期需要依托强招商，加大入驻率，才得以形成产业平台服务的用户基础。

3、适用园区

软件园区、科技园区、文化创意产业园、电子商务产业园

4、代表运营商及案例

饮鹿网——产业数据创新创投平台

饮鹿网（innov100.com）是北京赛智时代信息技术咨询有限公司旗下的产业创新创投数据平台，覆盖新兴产业近20万创新型企业，饮鹿网能够为产业园区提供精准的产业创新创投数据服务、精准招商、产业图谱、基金投资考核等增值服务。

（四）基金合作模式

1、模式内涵

基金合作包括专项产业基金和产业投资基金两种模式。专项产业基金是由政府设立专项基金的方式对园区企业进行支持，针对重点领域的项目进行扶持，吸引具有潜力、发展实力的企业入驻园区。产业投资基金是指风险投资基金或私募股权投资基金，向具有高增长潜力的企业进行股权投资，待企业发展到一定程度时，通过股权转让以实现资本增值。根据企业发展阶段的不同，分为早期基金、成长期基金、重组基金等。

2、优缺点

通过专项产业基金和产业投资基金能够帮助园区企业不断拓宽融资渠道，充分利用政府资金和社会资本，推动园区产业发展腾飞。但需要对资金的利用、还款进行监督，以防范债务风险，保证偿还贷款的现金流和贷款资金的安全。

3、适用园区

生物医药园区、高科技园区、工业园区等

4、代表运营商及案例

（1）洪泰基金——苏州工业园区

苏州工业园建立多元化投融资体系。苏州工业园以国资为主体，构建了现代化的科技创新载体，先后组建成立了科技发展、创业投资、教育投资等各类国资创新投资主体，启动建设国际科技园、创意产业园、生物纳米园、中新科技城等创新载体。

由洪泰基金联合苏州国际发展集团、苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司共同设立洪泰生命健康基金，重点布局生命健康、医药医疗及相关的人工智能、信息化、工程技术等领域，面向创新药物、生物技术、医疗器械等产业大力投资。

（2）春光里产业集团——人工智能青岛智谷

春光里以产业升级为核心，通过资本投资、产业服务，为产业链、技术链、人才链、资本链的完善和发展提供助力。春光里构建青岛智谷供应链金融公共服务平台，为工业企业升级到工业互联网企业，提供完善的金融、资本支撑。

（3）联创公司——黄冈产业园

黄冈产业园采用的是“经济托管+股份合作”的共建模式。股份合作即由武汉开发区和黄冈市联合出资成立武汉经开黄冈联创建设投资有限公司，由其负责园区基础设施和经营项目投资及筹融资工作。

依托联创公司投融资新平台，积极引进社会实力资本参与园区建设，中国交建集团成为黄冈产业园区PPP项目的社会资本方，联创公司作为政府出资方代表，共同组建中交经开黄冈投资有限公司，采用PPP+EPC+政府购买服务模式，对园区内市政道路建设、公用建筑建设和公园绿化工程等共计27个非经营性项目进行投资、建设和运营。由此，改变了黄冈对园区建设投入以财政为主的模式，转变为以市场为导向、充分发挥国有资本的引领作用，积极引入社会资本和民间资本的新模式，不仅解决了园区建设初期的资金难题，减轻了地方财政压力，而且降低了地方政府债务风险。

注：本文摘自赛智时代产业园运营课题组周君、冯姣姣、冯诗楠完成的研究报告，详细内容请点击饮鹿网产业报告栏目阅读。

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